Schimmel in der Mietwohnung ist nicht nur unschön, sondern ein echter Mietmangel. Unter bestimmten Voraussetzungen dürfen Mieterinnen und Mieter die Miete mindern. Wann das erlaubt ist, wie hoch die Minderung ausfallen kann und wie du Schritt für Schritt vorgehst, erfährst du in diesem Ratgeber. Hinweis: Dieser Artikel ersetzt keine individuelle Rechtsberatung.
Wann ist eine Mietminderung bei Schimmel erlaubt?
Schimmel gilt rechtlich als Mangel der Mietsache. Nach § 536 BGB darf die Miete gemindert werden, wenn der Gebrauch der Wohnung beeinträchtigt ist. Entscheidend ist die Ursache: Liegt sie in der Bausubstanz (z. B. defekte Abdichtung, Wärmebrücken, undichtes Dach), ist meist der Vermieter verantwortlich. Hat der Mieter den Schimmel durch falsches Lüften und Heizen selbst verursacht, besteht in der Regel kein Anspruch.
Wie hoch darf die Mietminderung sein?
Eine feste Tabelle gibt es nicht – Gerichte entscheiden im Einzelfall. Als grobe Orientierung dienen bisherige Urteile:
- leichter Schimmel in einem Nebenraum: ca. 5–10 %
- Schimmel im Wohn- oder Schlafzimmer: ca. 10–20 %
- starker Befall mehrerer Räume, Gesundheitsgefahr: bis 50 % und mehr
In einem oft zitierten Fall sprach ein Gericht bei erheblichem Schimmelbefall eine Minderung von rund 20 Prozent zu. Die genaue Quote hängt immer vom Ausmaß und der Nutzungseinschränkung ab.
So gehst du Schritt für Schritt vor
- Schimmel dokumentieren: Fotos mit Datum, betroffene Stellen und Räume festhalten.
- Mangel anzeigen: den Vermieter schriftlich (am besten per Einschreiben) informieren und eine Frist zur Beseitigung setzen.
- Minderung ankündigen: mitteilen, dass die Miete ab sofort gemindert wird, solange der Mangel besteht.
- Miete unter Vorbehalt zahlen: bei unsicherer Quote die volle Miete „unter Vorbehalt“ überweisen, um keine Kündigung zu riskieren.
- Beratung holen: Mieterverein oder Anwalt einschalten, besonders bei Streit über die Ursache.
Wer trägt die Beweislast?
Die Beweisfrage ist oft der Knackpunkt. Grundsätzlich muss zunächst der Vermieter nachweisen, dass die Ursache nicht aus seinem Verantwortungsbereich (Bausubstanz) stammt. Gelingt ihm das, muss der Mieter belegen, dass er richtig gelüftet und geheizt hat. Ein Sachverständigengutachten bringt hier oft Klarheit. Lückenlose Dokumentation hilft dir in jedem Fall.
FAQ – Häufige Fragen zur Mietminderung bei Schimmel
Darf ich die Miete sofort mindern, wenn Schimmel auftritt?
Du solltest den Mangel zuerst schriftlich anzeigen. Die Minderung tritt grundsätzlich ab dem Zeitpunkt ein, an dem der Mangel besteht und angezeigt wurde.
Was, wenn ich den Schimmel selbst verursacht habe?
Bei nachweislich falschem Lüften und Heizen entfällt der Anspruch auf Minderung in der Regel, und unter Umständen haftest du sogar für die Beseitigung.
Wie viel Mietminderung ist bei Schimmel realistisch?
Je nach Ausmaß meist zwischen 5 und 20 Prozent, bei starkem Befall auch deutlich mehr. Die genaue Quote entscheidet der Einzelfall.
Kann mir wegen einer Mietminderung gekündigt werden?
Bei berechtigter Minderung nicht. Um Risiken zu vermeiden, kannst du die Miete „unter Vorbehalt“ zahlen und die Quote später klären lassen.
Fazit
Bei Schimmel in der Mietwohnung haben Mieter oft das Recht auf eine Mietminderung – vorausgesetzt, die Ursache liegt nicht im eigenen Verhalten. Dokumentiere den Mangel sorgfältig, zeige ihn schriftlich an und setze eine Frist. Die Höhe der Minderung richtet sich nach dem Ausmaß. Im Streitfall lohnt sich der Gang zum Mieterverein oder Anwalt. So sicherst du deine Rechte, ohne eine Kündigung zu riskieren.
Auch Kellerschimmel kann mietrechtlich relevant sein, wenn er auf bauliche Mängel und nicht auf falsches Verhalten zurückgeht.